Kada reikia mokėti GPM pardavus nekilnojamąjį turtą?
Dažnas klausimas, kokie taikomi mokesčiai parduodant nekilnojamą turtą? Taisyklė yra tokia, kad pajamos, gautos pardavus nekilnojamąjį turtą, yra gyventojų pajamų mokesčio objektas, įprastai apmokestinamas 15 proc. tarifu.
MOKESČIAI pardUODANT nekilnojamąjį turtą - GPM lengvata
Gyventojų pajamų mokesčio įstatyme yra keletas lengvatų, kada nekilnojamojo turto pardavimo pajamos laikomos neapmokestinamosiomis pajamomis, pardavėją atleidžiant nuo gyventojų pajamų mokesčio mokėjimo. Tokie atvejai yra, kai:
- buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), jeigu jame pastaruosius 2 metus iki pardavimo ar kitokio perleidimo nuosavybėn buvo gyventojo gyvenamoji vieta, deklaruota teisės aktų nustatyta tvarka;
- buvo parduotas gyvenamasis būstas (įskaitant priskirtą žemę), kuriame buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta, tačiau mažiau nei 2 metus, bet gyventojas per vienerius metus nuo tokio būsto pardavimo ar kitokio perleidimo gautas pardavimo pajamas panaudojo kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame gyventojas deklaravo savo gyvenamąją vietą;
- buvo parduotas kitas nekilnojamasis turtas, išlaikius jį nuosavybėje bent 10 metų.
Planuojant parduoti nekilnojamąjį turtą rekomenduotina pasižiūrėti, ar būtų įmanoma pasinaudoti GPM lengvata ir atitinkamai pasiplanuoti sandorio sudarymo datą.
Praktikoje ne kartą teko susidurti su pardavėjų neapsižiūrėjimu parduodant nekilnojamąjį turtą. Pavyzdžiui, kai iki 10-ies metų sąlygos pardavėjui pritrūko vos vieno mėnesio, taip pat, kai parduotame būste nebuvo deklaruota gyvenamoji vieta, išsideklaruota per anksti ar naujai nusipirktame būste prisideklaruota per vėlai. Visų šių situacijų rezultatas – netikėtas ir dažniausiai visai nemažas gyventojų pajamų mokestis.
Būsto pardavimas nedeklaravus jame gyvenamosios vietos
Bene dažniausiai GPM lengvata nekilnojamojo turto pardavimui norima pasinaudoti remiantis antrąja lengvata – kai parduotas būstas, kuriame bent du pastaruosius metus iki pardavimo buvo gyventojo deklaruota gyvenamoji vieta. Šios lengvatos taikymui yra dvi sąlygos: 1) parduotame būste buvo gyventojo gyvenamoji vieta pastaruosius dvejus metus iki jo pardavimo; 2) šiame būste gyventojas buvo deklaravęs savo gyvenamąją vietą.
Pardavus nekilnojamąjį turtą neretai paaiškėja, kad būstą pardavęs ir jame gyvenęs asmuo dėl tam tikrų priežasčių (dažniausiai siekio, kad vaikas patektų į norimą mokyklą, darželį ar panašiai) parduotame būste nebuvo deklaravęs gyvenamosios vietos arba iš jo buvo „išsideklaravęs“, nors realiai jame toliau gyveno. Tokiais atvejais VMI, „sausai“ taikydama įstatymo nuostatas, nurodo turto pardavėjui susimokėti GPM. Tačiau to skubėti daryti neverta.
Nors ir netenkinami visi Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo formalumai, neretai dėl nekilnojamojo turto pardavimo pajamų pripažinimo neapmokestinamosiomis pajamomis galima dar pakovoti.
Mokesčių administravimo įstatymo 10 straipsnyje įtvirtintas turinio viršenybės prieš formą principas. Šiuo principu mokestinių ginčų praktikoje vadovaujamasi ir kalbant apie Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatas gyvenamojo būsto pardavimui. Turinio viršenybės prieš formą principas mokesčių mokėtojo naudai mokesčių teisiniuose santykiuose gali būti taikomas, kai neišpildomas su mokesčių lengvata siejamas formalių veiksmų atlikimo reikalavimas, tačiau turinys atitinka mokesčių įstatymų nustatytas aplinkybes.
Taigi, sprendžiant klausimą dėl GPM lengvatos taikymo, turi būti atsižvelgiama ne tik į deklaruotą, bet ir į faktinę asmens gyvenamąją vietą. Asmeniui pardavus būstą, kuriame jis realiai gyveno, tačiau dėl tam tikrų priežasčių nebuvo ten deklaravęs savo gyvenamosios vietos, VMI pateikus išsamius paaiškinimus bei įrodymus, galima pasiekti, jog lengvata būtų pritaikyta ir gyventojų pajamų mokesčio mokėti nereikėtų.
Fiktyviai deklaruota gyvenamoji vieta ir GPM
Tačiau turinio viršenybės prieš formą principo taikymas turi ir kitą pusę. Praktikoje yra buvę atvejų, kai nekilnojamojo turto pardavėjui formaliai išpildžius lengvatos taikymo sąlygas pagal Gyventojų pajamų mokesčio įstatymą, lengvata jam nebuvo pritaikyta. Pavyzdžiui, tokiais atvejais, kai asmuo gyvenamąją vietą parduotame ar naujai įsigytame būste deklaravo formaliai – realiai ten negyvendamas ar net neketinęs ten gyventi.
Todėl ketinantys Gyventojų pajamų mokesčio įstatymo lengvatomis pasinaudoti formaliai, turėtų būti atidūs ir įsivertinti atitinkamų veiksmų riziką. Tokiais atvejais, kai nuolatiniai nekilnojamojo turto pardavėjai formaliai dažnai keičia deklaruotas gyvenamąsias vietas arba kai pardavėjas per vienerius metus įsigyja kuo pigesnį, dažnai gyvenimui net nepritaikytą būstą (jame formaliai deklaravus gyvenamąją vietą), vieną dieną gali tekti sulaukti VMI dėmesio ir – GPM.
Kaip skaičiuojamas GPM už parduotą nekilnojamąjį turtą?
Pirmiausia vertinama nekilnojamojo turto įsigijimo ir pardavimo kaina. Kitaip tariant, GPM 15 proc. tarifas skaičiuojamas nuo įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo. Pavyzdžiui, jeigu nekilnojamasis turtas įsigytas už 80 000 Eur, o parduotas už 100 000 Eur, tai 15 proc. gyventojų pajamų mokestis bus skaičiuojamas nuo 20 000 Eur sumos ir sudarys 3 000 Eur. Tuo atveju, jeigu nekilnojamasis turtas buvo pastatytas (sukurtas naujai), turto įsigijimo kaina bus laikomos visos to turto pagaminimo, rekonstravimo ar kapitalinio remonto išlaidos, žinoma, pagrįstos tinkamais dokumentais.
Jeigu nekilnojamasis turtas buvo įsigytas nepilnai įrengtas, tai tokio turto įsigijimo kainą sudarys tiek sandoriu sumokėta kaina, tiek turto pabaigimo įrengti išlaidos. Jei nekilnojamasis turtas buvo paveldėtas ar gautas dovanojimo sutartimi, įsigijimo vertei apskaičiuoti paprastai vadovaujamasi turto rinkos kaina atitinkamu metu. Šiuo atveju gyventojų pajamų mokestis realiai skaičiuojamas nuo turto vertės skirtumo, o ne nuo visos pardavimo sumos.
Tačiau tai dar ne viskas. Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas leidžia susimažinti mokesčio bazę, jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo rekonstruotas ar kapitaliai remontuotas, taip pat patyrus su turto įsigijimu susijusius privalomus mokėjimus. Žinoma, tam turi būti atitinkamas išlaidas patvirtinantys dokumentai, atitinkantys įstatymo reikalavimus (pavyzdžiui, sutartys, sąskaitos faktūros, mokėjimo dokumentai ir panašiai). Jeigu mūsų aptartas už 80 000 Eur įsigytas nekilnojamasis turtas po to buvo kapitaliai remontuotas, patiriant tam 10 000 Eur, tai gyventojų pajamų mokesčio 15 proc. tarifas galės būti skaičiuojamas jau ne nuo 20 000 Eur, o nuo 10 000 Eur, mokesčiui tokiu atveju jau siekiant tik 1 500 Eur. Beje, reikia turėti omenyje, kad patyrus išlaidų paprastajam nekilnojamojo turto remontui, jomis sumažinti gyventojų pajamų mokesčio nepavyks, nes tokios galimybės įstatymas nenumato.
Kalbant apie galimus atskaityti „privalomus mokėjimus“, reikia vėlgi laikytis tikslumo ir turėti omenyje, kad „privalomi mokėjimai“ yra tokie, kurie iš tiesų yra privalomi. Paprastai tai yra sandorio tvirtinimo notarine tvarka išlaidos ir nekilnojamojo turto sandorio registracijos Nekilnojamojo turto registre išlaidos, taip pat gali būti išlaidos žemės sklypo geodeziniams matavimams, mokestis už privalomą pastato energinio naudingumo sertifikavimą ir pan. Štai, pavyzdžiui, nekilnojamojo turto brokerių atlyginimo išlaidos tarp tokių išlaidų nepatenka, nes jos nėra laikomos „privalomomis“.
Jeigu gyventojas nekilnojamojo turto pardavimo pajamas gavo už bendrosios jungtinės sutuoktinių nuosavybės teise priklausiusį turtą, tai laikoma, kad tokios pajamos yra gautos abiejų sutuoktinių lygiomis dalimis, todėl kiekvienas iš sutuoktinių deklaruoja jam priklausančią nekilnojamojo turto pardavimo pajamų dalį bei sumoka apskaičiuotą mokėtiną pajamų mokestį.
______________________________
Norite pasitarti dėl mokestinių klausimų parduodant nekilnojamąjį turtą? Susisiekime!