(pagal 2024-01-01 Žemės ūkio paskirties žemės įsigijimo įstatymą)
Dėl įstatymuose numatytų apribojimų, kas ir kiek gali įsigyti žemės ūkio paskirties žemės, taip pat dėl įtvirtintos pirmenybės teisės įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, šios paskirties žemės sklypų pirkimas bei pardavimas turi tam tikrą specifiką. Žemės sandorių sudarymą kontroliuoja Nacionalinė žemės tarnyba prie Aplinkos ministerijos (toliau – NŽT). Papildomus veiksmus sandorio sudarymui turės atlikti tiek žemės sklypo pardavėjas, tiek ir pirkėjas.
Pirmenybės teisė įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą
Pirmenybės teisę įsigyti žemės ūkio paskirties žemės sklypą turi:
1) žemės sklypo bendraturčiai;
2) žemės sklypo nuomininkai, naudoję parduodamą žemę žemės ūkio veiklai ne trumpiau kaip 1 metus, arba panaudos gavėjai – sutuoktinis ar artimieji giminaičiai (tėvai ir vaikai, seneliai ir vaikaičiai, broliai ir seserys), jeigu jie verčiasi žemės ūkio veikla (yra nurodyti kriterijai);
3) žemės sklypo kaimynai, jei jų sklypas ribojasi su parduodamu sklypu, atitinkančiu įstatyme numatytus įsiterpusiam žemės plotui nustatytus kriterijus.
Kaip vykdoma procedūra NŽT?
Siekiant sudaryti galimybę pasinaudoti pirmumo teise įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, pardavėjas apie ketinimą parduoti šią žemę turi informuoti NŽT. Tai gali būti padaryta tiesiogiai – pateikiant nustatytos formos pranešimą su reikalaujama informacija (nurodomi žemės sklypo naudotojai, pardavimo sąlygos) arba per pasirinktą notarą, kuris informuoja NŽT. Jeigu žemės sklypą ketinama parduoti bendraturčiui, NŽT atskirai informuoti nereikia.
Jeigu pirmumo teisę turinčių asmenų nėra, pažymą apie galimybę parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą NŽT gali išduoti ir vos per kelias dienas.
Nustačiusi, kad yra asmenų, turinčių pirmenybės teisę įsigyti parduodamą žemės sklypą, NŽT per 5 darbo dienas informuoja suinteresuotus pirmenybės teisę turinčius asmenis. Šie asmenys per 15 darbo dienų turi pareikšti savo sutikimą arba atsisakymą pirkti žemės ūkio paskirties žemės sklypą. Su sutikimu pateikiami dokumentai, kuriais patvirtinama jų atitiktis pirmumo teisei.
Patikrinusi dokumentus, NŽT ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo minėto termino pabaigos išduoda pažymą žemės sklypo pardavėjui, kad žemės sklypas parduodamas pirmumo teisę turinčiam asmeniui. Jei pageidavimą pareiškia keli pirmenybės teisę turintys asmenys, sklypas gali būti parduodamas pagal eiliškumą, o jei eiliškumas vienodas – pažymoje išvardijami visi vienodą pirmumo teisę turintys asmenys ir žemės sklypo savininkas nusprendžia, kuriam asmeniui parduoti žemės ūkio paskirties žemės sklypą.
Jeigu per nustatytą terminą NŽT negauna pageidavimų pirkti žemės sklypą, ne vėliau kaip per 5 darbo dienas nuo termino pareikšti valią pabaigos, išduoda pardavėjui pažymą, kad žemės sklypą galima perleisti kitiems asmenims.
Šios procedūros galima išvengti NŽT iš karto pateikus pirmenybės teisę turinčių asmenų atsisakymus pirkti žemės ūkio paskirties žemę siūlomomis sąlygomis. Tokiu atveju NŽT patikrina pateiktus dokumentus ir per 5 darbo dienas išduoda pažymą, kad žemės sklypo savininkas šį žemės sklypą gali perleisti pasirinktiems asmenims.
Procedūros taip pat nereikia laikytis, jeigu pasirinktas pirkėjas turi pirmenybės teisę įsigyti šią žemę ir nėra aukštesnės eilės pirmumo teisę turinčių asmenų.
Jeigu žemės ūkio paskirties žemės sklypas parduodamas pažeidžiant pirmumo teisę jį pirkti, suinteresuotas asmuo per 3 mėnesius nuo sužinojimo apie tai dienos turi teisę teismo tvarka reikalauti, kad jam būtų perkeltos pirkėjo teisės ir pareigos. Tačiau tai galės būti įgyvendinta, jeigu nebus kitų pirmumo teisę turinčių asmenų. Tokių esant (nepaisant to, ar jie reiškė pageidavimą pirkti žemę, ar ne), sandoris galės būti pripažįstamas negaliojančiu be teisių ir pareigų perkėlimo.
Pirkėjo veiksmai siekiant įsigyti žemės ūkio paskirties žemę
Bet koks žemės ūkio paskirties žemės įgijėjas (tiek turintis pirmenybę pirkti, tiek tokios teisės neturintis, taip pat ir asmuo, kuriam ketinama šį žemės sklypą padovanoti) privalo pateikti NŽT prašymą dėl sutikimo įsigyti žemės ūkio paskirties žemę išdavimo.
NŽT ne vėliau kaip per 15 darbo dienų patikrina prašyme nurodytą informaciją, įrodančią, kad asmeniui įsigijus parduodamą žemės sklypą jam (kartu su susijusiais asmenims) priklausantis žemės ūkio paskirties žemės bendras plotas nebus didesnis kaip 500 ha.
Nenustačiusi trūkumų ir apribojimų, NŽT žemės pirkėjui išduoda sutikimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę.
__________________________
Žemės sklypo pardavėjui turint NŽT išduotą pažymą, leidžiančią parduoti, o žemės sklypo pirkėjui turint NŽT išduotą sutikimą, leidžiantį įsigyti žemės ūkio paskirties žemę, galima kreiptis į notarą dėl pirkimo–pardavimo sandorio sudarymo.
__________________________
Rekomendacijos:
- į pagrindinės sutarties sudarymo terminą įskaičiuoti terminą, reikalingą formalumams NŽT įvykdyti (1-2 mėnesius, jeigu yra pirmenybės teisę turinčių asmenų);
- preliminariojoje sutartyje aptarti atvejį, kas bus, jeigu pirmenybės teisę turintis asmuo pareikštų pageidavimą įsigyti žemės ūkio paskirties žemę. Pardavėjas turėtų pasirūpinti sutartyje numatyti, kad negalint žemės sklypo parduoti pasirinktam pirkėjui, jam nekiltų atsakomybė už tai, kad pagrindinė žemės sklypo pirkimo – pardavimo sutartis negali būti sudaroma. O pirkėjas turėtų užsitikrinti, kad tokiu atveju pardavėjas besąlygiškai grąžintų jam sumokėtą avansą.
__________________________
Reikia pagalbos sklandžiai įvykdyti žemės ūkio paskirties žemės sandorį? Susisiekime!