Dovanoto ir paveldėto turto pardavimas – ar reikės mokėti GPM? Parduodant nekilnojamąjį turtą, taip pat ir paveldėtą ar dovanotą, reikia nepamiršti, kad pajamos, gautos už nekilnojamojo turto pardavimą įprastai yra gyventojų pajamų mokesčio objektas. Tai reiškia, kad pajamos gali būti apmokestintos 15 proc. (o kartais ir 20 proc.) gyventojų pajamų mokesčio tarifu.
Kada pardavus nekilnojamąjį turtą GPM mokėti nereikia?
Kalbant apie išimtis, kada GPM pardavus nekilnojamąjį turtą mokėti nereikia, Gyventojų pajamų mokesčio įstatymas nedaro skirtumo tarp dovanoto, paveldėto ar nusipirkto nekilnojamojo turto pardavimo, tad galioja tos pačios išimtys. Kitaip tariant, nekilnojamojo turto pardavimo pajamos neapmokestinamos, kai:
- bet kokį nekilnojamąjį turtą nuosavybėje išlaikėte bent 10 metų (nuo dovanojimo sandorio ar paveldėjimo praėjo 10 metų);
- dovanotame ar paveldėtame nekilnojamame turte (įskaitant priskirtą žemę) bent 2 pastaruosius metus gyvenote ir buvote jame deklaravę savo gyvenamąją vietą;
- dovanotame ar paveldėtame nekilnojamame turte (įskaitant priskirtą žemę) gyvenote ir buvote deklaravę gyvenamąją vietą trumpiau nei 2 metus, tačiau per 1 metus nuo tokio turto pardavimo gautas pardavimo pajamas panaudojote kito gyvenamojo būsto įsigijimui, kuriame deklaravote savo gyvenamąją vietą.
Tad ketinant parduoti dovanotą arba paveldėtą nekilnojamąjį turtą, rekomenduotina įsivertinti, ar nėra galimybės patekti į kurią nors iš nurodytų išimčių ir prieš sudarant sandorį atlikti reikiamus veiksmus: protingai pasiplanuoti sandorio sudarymo datą, deklaruoti gyvenamąją vietą (jei anksčiau tai nebuvo padaryta), o galbūt ir nusimatyti naują būsimą nekilnojamojo turto pirkinį artimiausiems vieneriems metams.
Gyventojų pajamų mokesčio mokėti taip pat nereikės, jeigu nekilnojamojo turto pardavimo kaina bus mažesnė arba lygi šio turto įgijimo vertei, apie kurią skaitykite toliau.
dovanoto ar paveldėto nekilnojamojo turto pardavimas. Kaip apskaičiuojamas GPM?
Kuomet parduodamas pirktas nekilnojamasis turtas, GPM apskaičiuojamas nuo šio turto įsigijimo ir pardavimo kainos skirtumo (pelno). Kiek kitaip GPM mokesčio bazė apskaičiuojama parduodant dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą. Nors už tokį nekilnojamąjį turtą tarsi nieko nemokėjote, visgi gyventojų pajamų mokestis už parduotą dovanotą ar paveldėtą nekilnojamąjį turtą mokamas ne nuo visų nekilnojamojo turto pardavimo pajamų, o nuo nekilnojamojo turto vertės prieaugio, lyginant turto kainą jo įgijimo metu (dovanojimo ar paveldėjimo metu) su ta kaina, už kurią jis buvo parduotas.
Dovanojimo būdu gauto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma dovanoto turto tikroji rinkos kaina, nustatyta tos dovanos gavimo dieną. Tikroji rinkos kaina gali būti nustatoma atsižvelgiant į Valstybės įmonės Registrų centro nustatytą nekilnojamojo turto vidutinę rinkos vertę, buvusią dovanojimo sandorio sudarymo dieną, bet kadangi neretai reali nekilnojamojo turto vertė būna didesnė, negu apskaičiuota masiniu būdu, tikslinga atlikti individualų turto rinkos vertės nustatymą, kadangi tai gali padėti sumažinti apmokestinamąsias pajamas (jeigu NT įsigijimo vertė didesnė, mažėja skirtumas tarp pardavimo kainos ir įsigijimo vertės).
Pavyzdžiui, dovanotas nekilnojamasis turtas parduotas už 100 000 Eur, o šio turto masiniu būdu Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta vertė dovanojimo metu buvo 60 000 Eur. GPM bus skaičiuojamas taip: 100 000 – 60 000 = 40 000. Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 6 000 Eur. Tai ir bus nuo nekilnojamojo turto pardavimo pajamų mokėtinas GPM.
Jeigu individualiu turto vertės nustatymu nekilnojamasis turtas jo įsigijimo metu (dovanojimo metu) būtų buvęs įvertintas 80 000 Eur suma, apmokestinamąsias pajamas sudarytų jau ne 40 000 Eur, o 20 000 Eur, tad GPM siektų jau tik 3 000 Eur.
Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina laikoma turto vertė, kuria šis turtas buvo įvertintas tą dieną, kai turtą paveldintis gyventojas pateikė VMI prašymą nustatyti to turto apmokestinamąją vertę, reikalingą paveldimo turto mokesčiui apskaičiuoti. Paveldėjimo būdu įgyto nekilnojamojo turto įsigijimo kaina gali būti nustatoma remiantis Valstybės įmonės Registrų centras nustatyta jo vidutine rinkos verte arba atlikus individualų nekilnojamojo turto vertinimą, laikotarpiu nuo palikimo atsiradimo dienos iki paveldėjimo teisės liudijimo išdavimo dienos. Tad viskas gana panašiai kaip ir su dovanojimu.
Kaip sumažinti mokėtiną GPM nekilnojamojo turto pardavimo pajamoms?
Gyventojų pajamų mokestį galima sumažinti nepamiršus į mokesčio skaičiavimus įtraukti su nekilnojamojo turto įsigijimu ar pardavimu susijusius teisės aktuose nustatytus privalomus mokėjimus (pvz., sumokėtą komisinį atlyginimą notarui, mokesčius už nuosavybės registravimą Registrų centre, išlaidas geodeziniams matavimams ir kt.). Šios išlaidos pridedamos prie nekilnojamojo turto įsigijimo vertės arba minusuojamos iš nekilnojamojo turto pardavimo kainos, mažinant skirtumą tarp pardavimo kainos bei nekilnojamojo turto įsigijimo vertės.
Anksčiau minėtu pavyzdžiu tai atrodytų taip: 100 000 – 60 000 – 800 (leidžiami privalomi mokėjimai) = 39 200 Eur. Nuo šios sumos 15 proc. sudarys 5 880 Eur.
Jeigu įsigytas nekilnojamasis turtas buvo kapitaliai remontuotas ar rekonstruotas (turint visus leidimus ir išlaidas pagrindžiančius dokumentus), tokias išlaidas galima pridėti prie turto įsigijimo vertės ir tokiu būdu sumažinti apmokestinamasias pajamas.
Deja, paprastojo remonto išlaidų, gerinant dovanoto ar paveldėto nekilnojamojo turto būklę, įtraukti į turto įsigijimo išlaidas nepavyks. Įstatymas tokios galimybės nenumato net turint išlaidas pagrindžiančius dokumentus.
Pastato atnaujinimo (modernizavimo) metu rekonstravimo ar kapitalinio remonto darbai taip pat neatliekami, todėl namo atnaujinimo (modernizavimo) išlaidų dalis, tenkanti buto savininkui, negali būti priskiriama jo įsigijimo kainai.
Tačiau tais atvejais, kai įsigyjami neįrengti butai daugiabučiuose namuose, neužbaigti namai ar kitos patalpos ir tokių įsigytų patalpų užbaigimui, t. y. apdailos darbams, papildomai yra patiriamos išlaidos, tai apskaičiuojant tokių patalpų įsigijimo kainą, prie įsigyto neužbaigto turto įsigijimo kainos yra pridedama apdailos darbams faktiškai patirtų ir dokumentais pagrįstų išlaidų suma.
___________________________
Rekomendacijos:
- Nekilnojamojo turto sandorių sudarymą planuoti iš anksto, atsižvelgiant į mokestinius niuansus.
- Dovanotame ar paveldėtame nekilnojamame turte gyvenant, teisės aktų nustatyta tvarka deklaruoti gyvenamąją vietą.
- Turto įsigijimo vertei pagrįsti atlikti individualų nekilnojamojo turto vertinimą.
- Apmokestinamąsias pajamas sumažinti į GPM skaičiavimus įtraukiant visus leidžiamus privalomus mokėjimus.
- Nekilnojamąjį turtą rekonstruojant, kapitaliai remontuojant ar tam tikrais atvejais užbaigiant jo įrengimą, turėti šias išlaidas pagrindžiančius įrodymus apmokestinamųjų pajamų sumažinimui pagrįsti.
_________________________
Reikia konsultacijos ar pagalbos? Susisiekime!