Nekilnojamasis turtas gali būti įsigytas sudarius pirkimo – pardavimo, dovanojimo, rangos ar kitą civilinę sutartį. Sudaryto sandorio pobūdis turės įtakos nekilnojamąjį turtą įgijusio asmens teisėms tuo atveju, kai paaiškėja, jog įgytas nekilnojamasis turtas yra su trūkumais. Šiame straipsnyje aptariamas dažniausias nekilnojamojo turto įsigijimo būdas – sudarius pirkimo – pardavimo sutartį, ir aptariamos pirkėjo teisės dėl nekilnojamojo turto trūkumų.
Nekilnojamojo turto trūkumai. Kokie jie?
Butas, namas ar kitas nekilnojamasis turtas, kaip ir bet koks kitas įsigytas daiktas, gali turėti trūkumų. Šie trūkumai gali būti objektyvaus pobūdžio – kaip tam tikri objektyviai egzistuojantys nekilnojamojo turto defektai. Taip pat ir subjektyvaus pobūdžio – kai įsigytas nekilnojamasis turtas neatitinka pirkėjo lūkesčių dėl turto savybių, kurias nurodė pats pardavėjas arba kurių pagrįstai tikėjosi pirkėjas.
Teismų praktikoje dažniausiai bylinėjamasi dėl objektyvių nekilnojamojo turto trūkumų. Pavyzdžiui, dėl nekokybiškai atliktų statybos darbų, netinkamai parinktų statybinių medžiagų ar nefunkcionuojančios įrangos, kai įsigydamas butą ar namą pirkėjas šių trūkumų nepastebėjo ir apie juos nežinojo.
Vienas iš teismų praktikoje realiai nagrinėtų atvejų – kai šeima nusipirko nebaigtą statyti gyvenamąjį namą. Pilnai jį įsirengus ir pradėjus jame gyventi, grindyse pastebėtas pelėsis. Paaiškėjo, kad namo statybai buvo panaudoti seni rąstai, užkrėsti naminiu grybu, ko pasėkoje jis išplito į namo grindis ir sienas. Teismai nusprendė, kad trūkumai negalėjo būti pastebėti pirkimo-pardavimo sutarties sudarymo metu, todėl pirkėjui priteisė trūkumų šalinimo išlaidas.
Kitas teisme nagrinėtos bylos atvejis – kai šeima nusipirko gyvenimui sodo namą, nežinodami, kad jo nuotekų surinkimo sistema įrengta netinkamai. Kilus poreikiui šią sistemą perdaryti, pirkėjai pateikė ieškinį pardavėjui dėl papildomų išlaidų atlyginimo.
Ir dar vienas pavyzdys – pirkėjas nusipirko nebaigtą statyti butą. Baigęs jį įsirengti ir pradėjęs jame gyventi, pastebėjo, kad bute kaupiasi nuolatinė drėgmė, pelėsis susidarydavo netgi ant užuolaidų ir lovų čiužinių. Teismai konstatavo, kad buto iš esmės negalima naudoti pagal paskirtį, trūkumų šalinimo išlaidos sudarytų didelę buto kainos dalį, todėl pirkėjo prašymu nutraukė pirkimo – pardavimo sutartį ir taikė restituciją – butą grąžino pardavėjui, o pirkėjui priteisė visą sutarties kainą.
Bylos dėl subjektyvių nekilnojamojo turto trūkumų gerokai retesnės dėl sunkesnio įrodinėjimo proceso įrodinėjant nekilnojamojo turto trūkumus.
Vienas dažnesnių praktikoje sutinkamų subjektyvių trūkumų atvejų – kai perkamas dar galutinai nepastatytas butas ar namas. Tokiais atvejais pirkėjo lūkesčiai neretai būna nulemti nekilnojamojo turto skelbime pateiktų aprašymų bei vizualizacijų, kas realybėje būna neišpildoma arba išpildoma visai kitaip. Realybėje pirkėjo lūkesčiams neišsipildžius, galima pardavėjui reikšti ieškinį dėl buto ar namo kainos sumažinimo, o galbūt netgi nutraukimo.
Pirkėjo teisės įsigijus nekilnojamąjį turtą su trūkumais
Civilinis kodeksas nekilnojamojo turto pirkėjui suteikia tokias teises:
- Reikalauti, kad būtų atitinkamai sumažinta pirkimo kaina;
- Prisiteisti nekilnojamojo daikto trūkumų šalinimo išlaidas;
- Prašyti teismo tvarka nutraukti pirkimo – pardavimo sutartį ir taikyti restituciją, susigrąžinant visą už turtą sumokėtą pinigų sumą.
Pirkėjas turi teisę pasirinkti savo teisių gynimo būdą, tačiau nėra visiškai laisvas. Civiliniame kodekse ir teismų praktikoje yra „išgryninti“ tam tikri apribojimai, į kuriuos reikėtų atsižvelgti renkantis savo teisių gynimo būdą.
Pavyzdžiui, pirkimo kainos sumažinimas taikomas tais atvejais, kai nustatyti būsto trūkumai nėra esminiai, be to, dažniau tais atvejais, kai trūkumų nėra galima pašalinti.
Trūkumų šalinimo išlaidos, kaip teisių gynimo būdas, paprastai taip pat taikomas nustačius neesminius trūkumus, tačiau kuriuos galima pašalinti.
Tuo tarpu paskutinis teisių gynimo būdas – pirkimo – pardavimo sutarties nutraukimas ir restitucija, taikomi nustačius esminius nekilnojamojo daikto trūkumus, kartais netgi tokius, dėl kurių nekilnojamasis turtas negali būti normaliai naudojamas pagal paskirtį arba, kai jo trūkumų šalinimo išlaidos sudaro ženklią sumą. Kaip ir minėtu „supelijusio buto“ atveju.
Kaip laimėti ginčą dėl nekilnojamojo turto trūkumų?
Visų pirma, atidžiai rinktis nekilnojamąjį turtą, tinkamai jį apžiūrėti ir raštu išsakyti pardavėjui lūkesčius dėl turto. Teisme sunkiai pavyks laimėti, jei prieš sudarant sutartį nekilnojamasis turtas net nebuvo normaliai apžiūrėtas. Pardavėjas greičiausiai neatsakys už trūkumus, jeigu šie pirkėjui buvo žinomi arba tokie akivaizdūs, kad kiekvienas atidus pirkėjas juos būtų pastebėjęs be jokio specialaus tyrimo. Nėra reikalaujama perkamą būstą būtinai apžiūrėti su tam tikru statybos specialistu, tačiau teisme pirkėjui visada bus taikomas „protingo ir atidaus pirkėjo standartas“, kuris kiekvienu atveju bus individualus ir gali priklausyti nuo pirkėjo amžiaus, patyrimo, išsilavinimo, kartais netgi darbo pobūdžio.
Antra, tinkamai pasiruošti pretenzijai ir reikalavimui teisme. Tokio pobūdžio ginčuose dažniausiai nebus apsieinama be specialistų išvadų, o teisme – be teismo ekspertizės, kuri padėtų nustatyti pirkėjo įsigyto nekilnojamojo daikto trūkumus ir įvertinti jų šalinimo išlaidų kainą, taip pat nustatyti ir tai, ar daikto trūkumų nebuvo galima pastebėti pirkėjui normaliai apžiūrint turtą. Teismo ekspertizėms teismai linkę suteikti didesnę įrodomąją galią, tad bylos rezultatas labai gali priklausyti nuo to, ką ekspertizės akte nurodys ir apskaičiuos teismo ekspertas. Kalbant apie trūkumų šalinimo išlaidų dydį, jį galima grįsti ne tik specialistų išvadomis, sąmatomis, bet ir realiai patirtomis išlaidomis. Tai tinka, kai nenorima su būsto trūkumais gyventi dar keletą metų. Žinoma, prieš trūkumus pašalinant, turi būti užfiksuoti ir maksimaliai surinkti visi įrodymai tiek dėl buto ar namo trūkumų, tiek dėl jiems pašalinti patirtų išlaidų.
Trečia, teisingai pasirinkti savo teisių gynimo būdą. Kaip minėta, nors civilinis kodeksas tiksliai neriboja pirkėjo pasirinkimo dėl teisių gynimo būdo, teismų praktikoje yra išgryninti tam tikri kriterijai. Tad teisių gynimo būdą reikėtų rinktis atsižvelgiant į teismų praktikoje pateiktus nurodymus. Neteisingai pasirinkus teisių gynimo būdą, teismas ieškinį gali ir visiškai atmesti.
Ketvirta, protingai apibrėžti reikalavimo sumą. Konkrečiuose teismų praktikos pavyzdžiuose dažnai matyti, kad net laimėjus bylą, teismo priteista suma gerokai skiriasi nuo prašytos priteisti sumos. Praktikoje tai gali reikšti nusivylimą teoriniu bylos laimėjimu, nes priteisus ne visą prašytą sumą, bylinėjimosi išlaidos (advokato pagalbai, žyminiam mokesčiui, ekspertizėms ir pan.) šalims skirstomos proporcingai. Pavyzdžiui, jeigu priteisiama tik pusė prašytos sumos, bylinėjimosi išlaidų taip pat priteisiama tik pusė. Be to, tokiu pačiu procentu tenka atlyginti ir kitos šalies patirtas bylinėjimosi išlaidas. Tad „išpūsti“ reikalavimo sumos tikrai neverta.
Penkta, pasirinkti byloje tinkamą atsakovą – subjektą, kuris turi atsakyti pagal pareikštą reikalavimą. Dažnu atveju tai bus nekilnojamojo turto pardavėjas, tačiau tam tikrais atvejais reikalavimą tikslingiau reikšti ne pardavėjui (arba ne tik jam), bet, pavyzdžiui, konkrečius darbus atlikusiam rangovui.
Turėkite omenyje, kad ieškinį dėl įsigyto buto ar namo trūkumų pardavėjui galima reikšti įsigijus tiek naują, tiek ir seniai pastatytą nekilnojamąjį turtą. Taip pat – tiek tuo atveju, kai pats pardavėjas žinojo apie trūkumus, tiek jei apie juos nežinojo. Kiekvienu atveju situacija teisme būtų vertinama individualiai.
Ieškinį teisme dėl nekilnojamojo turto trūkumų reikėtų pareikšti per dvejus metus nuo sužinojimo apie juos dienos.
____________________________
Reikia konsultacijos ar pagalbos? Susisiekite!