(Atnaujinta 2025-10-14)
Statybos procesas Lietuvoje griežtai reglamentuojamas teisės aktais, o vienas iš dažniausiai pasitaikančių pažeidimų – statyba nesilaikant nustatytų minimalių atstumų nuo sklypo ribų. Tokie atvejai gali sukelti ne tik konfliktus su kaimynais, bet ir labai rimtas teisines pasekmes statytojui.
Koks minimalus statybos atstumas nuo sklypo ribos?
Minimalūs atstumai tarp statinių ir sklypo ribų nustatyti Statybos techniniuose reglamentuose (pavyzdžiui, STR 2.02.09:2005, STR 1.05.01:2017 ir kt.).
Paprastai pastato ar stogą turinčio inžinerinio statinio atstumas nuo kaimyninio sklypo ribos turi būti ne mažesnis kaip 3 metrai. Jeigu statinio bet kurių konstrukcijų aukštis didesnis kaip 8,5 m, kiekvienam papildomam virš 8,5 m aukščio metrui atstumas didinamas po 0,5 m.
Statant stogo neturinčius inžinerinius statinius, inžinerinius tinklus ar susisiekimo komunikacijas, numatytas minimalus 1 metro atstumas.
Tvora ant sklypo ribos gali būti tik su kaimyninio žemės sklypo savininko rašytiniu sutikimu. Jo taip pat reikės, jeigu statyti tvorą norima arčiau kaip 1 metras iki žemės sklypo ribos ir neišlaikomi teisės aktuose numatyti tvoros akytumo (šviesos pralaidumo) arba aukščio reikalavimai.
Norint teisės aktuose numatytus minimalius atstumus sumažinti, tai padaryti galima tik gavus gretimo žemės sklypo savininko ar valdytojo rašytinį sutikimą. Jeigu žemės sklypo savininkas ir valdytojas yra atskiri asmenys, gali tekti gauti abiejų šių asmenų sutikimus.
Kodėl tai svarbu?
Šie reikalavimai skirti užtikrinti tiek viešus, tiek privačius interesus. Per arti pastatytas pastatas gali mažinti kaimyno sklypo ar pastato natūralią saulės šviesą, privatumo jausmą ar net sukelti realią grėsmę priešgaisriniam saugumui.
Kas gresia už minimalių atstumų nesilaikymą?
Jei statyba vykdoma nesilaikant minimalių atstumų, Valstybinė teritorijų planavimo ir statybos inspekcija (VTPSI) gali pripažinti statybą neteisėta. Tokiu atveju statytojui gali tekti:
- nugriauti statinį ar jo dalį;
- sumokėti administracinę baudą;
- susidurti su negalimumu įvykdyti statinio teisinę registraciją.
O jei reikalavimai pažeisti tik... truputį?
Teisės aktai ir teismų praktika šios kategorijos bylose yra gana griežta. Teismų praktikoje yra buvę tokių bylų, kur statinio savininkui dėl vos 2 centimetrų (atstumas vietoje 3 m. buvo 2.98 m.) pavyko apsiginti nuo statinio dalies nugriovimo tik bylai pasiekus Lietuvos Aukščiausiąjį Teismą.
Jei pažeidimas nežymus, yra galimybė išvengti griežčiausių pasekmių – statinio nugriovimo. Reikėtų įrodyti, kad pažeidimas mažareikšmis, kaimyninio žemės sklypo savininko interesų realiai nepažeidžia, tad reikalavimas statinį pilnai ar iš dalies nugriauti būtų neproporcingas, nesąžiningas ir neprotingas.
Ar galima kaimyninio žemės sklypo sutikimą gauti teismo keliu?
Deja, ne. Teismų praktika yra suformuota taip, kad nėra galimybės teismo keliu „priversti“ kaimyninio žemės sklypo savininką sutikti su mažinamu minimaliu atstumu nuo statinio iki žemės sklypo ribos. Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2022 m. liepos 1 d. nutartyje civilinėje byloje Nr. e3K-3-186-701/2022 apibendrinta:
„<…> statybos techninių reglamentų normos, nustatančios privalomus atstumus nuo nesudėtingų pastatų iki kaimyninių sklypų ribų, taip pat nustatančios privalomus atstumus susisiekimo komunikacijoms ir atraminėms sienutėms statyti, yra imperatyvaus pobūdžio ir turi tam tikrus viešuosius tikslus. Imperatyviųjų statybos techniniuose reglamentuose nurodytų reikalavimų nesilaikyti galima tik vienu atveju – jeigu su tuo savanoriškai sutinka kaimyninio žemės sklypo savininkas <…>“
„<…> Taigi sutikti ar nesutikti su tuo, kad kaimyninio sklypo savininkas statytų statinius arčiau, nei nustatyta iki sklypo ribos, yra asmens teisė, kurios jis, suprantama, gali atsisakyti, tačiau niekas kitas to negali padaryti už jį. Jokiam kitam asmeniui, taip pat teismui, tokios teisės nesuteikta. Tais atvejais, kai statytojas siekia statyti statinį ženkliai nukrypdamas nuo teisės normų, nustatančių privalomus statomo statinio atstumus iki kaimyninių žemės sklypų ribų, reikalavimų, teismas neturi kompetencijos duoti sutikimą vietoje gretimų žemės sklypų savininkų, nes tik jie patys turi teisę spręsti, kaip jiems įgyvendinti savo nuosavybės teises: atsisakyti dalies savo teisių apsaugos ar ne (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo 2011 m. spalio 11 d. nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-379/2011)“.
„<…> Kasacinio teismo praktikoje išaiškinta, kad tuo atveju, kai kaimyninio sklypo savininkas atsisako duoti sutikimą statyti statinius mažesniu negu norminiuose teisės aktuose nustatytu atstumu iki gretimo sklypo ribos, toks asmuo neprivalo motyvuoti savo atsisakymo priežasčių, o statytojas pagal bendrąją taisyklę negali tokio atsisakymo ginčyti“.
Taigi, vienintelis teisėtas kelias sumažinti leidžiamą atstumą nuo statinio iki kaimyninio žemės sklypo ribos – susitarti su kaimyninio žemės sklypo savininku.
Ką daryti planuojant statybas?
Prieš pradedant statybas rekomenduojama:
- Patikrinti reglamentuojamus atstumus konkrečiam statiniui ir vietovei
- Atlikti tikslius žemės sklypo kadastrinius matavimus
- Siekiant mažinti minimalius atstumus nuo statinio iki žemės sklypo ribos – tartis su gretimo žemės sklypo savininku dėl rašytinio sutikimo gavimo.
Tuo atveju, jeigu statinys jau yra pastatytas pažeidžiant teisės aktų reikalavimus dėl minimalių atstumų, derėtų tartis su gretimo žemės sklypo savininku dėl rašytinio sutikimo gavimo, servituto nustatymo ar žemės sklypo dalies išpirkimo.
Apibendrinant, statyba nesilaikant minimalių atstumų gali atrodyti menkas formalumas, tačiau iš tiesų tai – viena dažniausių priežasčių, dėl kurių statytojai susiduria su teismais ar privalo nugriauti pastatus. Atsakingas planavimas ir teisinių reikalavimų laikymasis – patikimiausias būdas išvengti ilgalaikių problemų ir išsaugoti gerus santykius su kaimynais.
____________________________
Reikia konsultacijos ar pagalbos? Susisiekite!